Güneş Tarlası için Arazi Kiralama

Güneş Tarlası için Arazi Kiralama Nedir?

Güneş enerjisi santrali (GES) ya da güneş tarlası kurmak isteyen yatırımcıların önünde iki temel seçenek var: arazi satın almak ya da kiralamak.

Arazi kiralama başlangıç maliyetini önemli ölçüde düşürür ve özellikle lisanssız GES yatırımcılarının tercih ettiği bir yöntemdir.

Güneş santrali kurmak için kiralama iki farklı kaynaktan yapılabilir:

1. özel mülkiyetteki tarla ve araziler
2. devletin hazine arazileri

Her iki yolun da ayrı süreçleri ve şartları vardır.

Güneş tarlası kurulumu için arazi kiraladıktan sonra yapılması gerekenleri öğrenin: Güneş Tarlası Kurulumu

Güneş tarlası için gereken panel seçeneklerini karşılaştırın: Güneş Paneli Fiyatları ve Karşılaştırma

GES İçin Devletten Hazine Arazisi Kiralama

Hazine idaresinde kalan topraklar, devletin vereceği kullanım izni veya irtifak hakkı sayesinde, yenilenebilir enerji kaynakları ile lisanssız elektrik üretimi için kullanılabilir.

GES Arazisi Kiralama Başvurusu

• Kiralamaya çıkmış hazine arazisi ilanlarına Milli Emlak web sitesi üzerinden ulaşın; arazilerin konumlarını, alanlarını, imar durumlarını ve kullanım niteliklerini inceleyin.
• Bir hazine arazisinde lisanssız elektrik üretmek isteyen kişi, gerekli kimlik bilgileri ve tebligat adresiyle birlikte arazinin bağlı olduğu il çevre müdürlüğüne dilekçeyle başvuru yapar.
• Başvuru dilekçesinde: kurulacak GES santralinin datum ve projeksiyon bilgilerini içeren, SHP formatında hazırlanmış, kadastro parsellerine işlenmiş vaziyet planı ve üretim kapasitesi yer almalıdır.

Hazine Arazisini GES İçin Kiralama Süreci ve Koşullar

• Arazi için irtifak hakkı veya kullanım izni verilmesi, ihale yoluyla yapılan pazarlıklara tabidir. Teklifler, komisyonun merkezi idaresinin yıllık belirlediği tahmini bedelden aşağı olamaz.
• Santral, 5346 sayılı Yenilenebilir Enerji Kanunu'nun 8. maddesinde belirtilen sürede faaliyete geçerse, irtifak veya kullanım bedeli üzerinden %85 indirim uygulanır.
• Kullanım izni ya da irtifak hakkı süresi: 500 kW'a kadar santraller için 20 yıl, 500 kW–1 MW arası için 30 yıl. Süre sonunda santral, kapasitesinin %80'ini korur halde bedelsiz olarak hazineye teslim edilir.

Kiralayacağınız Arazi İçin Marjinal Tarım Arazisi Şartı

Hazineden kiralanacak arazi verimli tarım alanıysa "marjinal tarım arazisi" sayılır. Bu durumda GES kurulumu için il/ilçe tarım müdürlüğünden arazinin marjinal tarım arazisi olmadığına dair belge alınması zorunludur. Marjinal tarım arazileri yalnızca topraksız çiftçilere tarımsal üretim için pay edilir, GES kurulumuna kapalıdır.

Detayları öğrenin: Marjinal Tarım Arazisi

Özel Araziye GES Kurmak İçin Tarla Kiralama

Hazine dışında, özel mülkiyetteki tarla ve araziler de güneş santrali kurulumu için kiralanabilir. Bu yol, hazine ihale sürecine kıyasla daha hızlı ve esnek olabilir; ancak sözleşme koşulları tamamen taraflar arasında belirlenir.

Özel arazi kiralama sürecinde dikkat edilmesi gerekenler:

• Hak sahipliği: Arazi üzerinde birden fazla ortak hak sahibi varsa, tüm ortakların sözleşmeyi imzalaması gerekir.
• Nakil hattına yakınlık: Üretilen elektriğin satılabilmesi için nakil hattına bağlantı şarttır. Bağlantı noktasına uzaklık arttıkça ek hat maliyeti de artar; bu hat üzerindeki tüm arsa sahiplerinden onay alınması gerekir.
• Trafo merkezine mesafe: Kiralanacak arazi trafo merkezine en fazla 20 km uzaklıkta olabilir. Mesafeyi öğrenmek için dağıtım şirketine parsel/ada bilgisiyle dilekçe yazılabilir.
• GES projesi şartları: Güneş paneli kurulumuna izin veren imar/arazi niteliği, eğim, gölgeleme ve zemin uygunluğu kontrol edilmelidir.

Arazini GES'e Kirala: Arazi Sahibi Olarak Kira Geliri

Güneş tarlası arayışındaki yatırımcılar, uygun arazileri olan arazi sahiplerinden uzun vadeli kiralama yapmak ister. Arazinizi güneş santrali şirketlerine kiralayarak düzenli kira geliri elde edebilirsiniz.

GES Arazisi Kira Geliri Ne Kadar?

GES için arazi kira bedelini belirleyen başlıca etkenler:

• Arazinin güneşlenme süresi ve bölgesi (Güney/İç Anadolu bölgeleri daha değerlidir)
• Nakil hattı ve trafo merkezine yakınlık
• Arazi büyüklüğü ve GES kapasitesi (kW/MW)
• Kira süresi (uzun vadeli olursa örn. 20–30 yıl daha güvenceli gelir demektir)

Referans olması açısından: 2022 tarihli bir Resmi Gazete ilanında Bayburt Belediyesi'nin 25 yıllığına kiraya çıkardığı iki arazinin muhammen kira bedeli şöyleydi:

• 300 kW GES, 200.000 m²: 3.350.000 TL (25 yıllık toplam, KDV dahil)
• 450 kW GES, 180.000 m²: 5.425.000 TL (25 yıllık toplam, KDV dahil)

Bu rakamlar referans niteliğindedir; güncel piyasa değerleri bölgeye ve arazi özelliklerine göre önemli ölçüde farklılaşır. GES yatırımının kira açısından kârlı olması için fizibilite çalışmasında uzun vadeli kira ödemelerinin üretim gelirine oranlanması gerekir.

Güneş Enerjisi Santrali Amortisman Süresi

GES yatırımları, bölgeye, tesisin büyüklüğüne ve güneşlenme süresine bağlı olarak ortalama 7–10 yılda amorti olur. Bu sürenin ardından santral yaklaşık 20 yıl daha enerji üretmeye devam eder.

Dünya genelinde üretim teknolojilerinin olgunlaşmasıyla amortisman süresinin 4–5 yıla gerilediği görülmektedir. Türkiye'de ise kur dalgalanmaları ve ithal ekipman maliyetleri bu hesabı etkiler.

GES yatırım maliyetleri ve sistem fiyatlarını hesaplayın: Güneş Enerjisi Rehberi

GES finansmanı için: Güneş Enerjisi Hibe ve Destekleri

GES Arazi Kiralama Sözleşmesi

Güneş enerjisi santrali için arazi kiralama sözleşmesi hazırlarken mutlaka bir avukattan destek alın. Sözleşmede yer alması gereken temel maddeler:

• Kullanım amacı: arazinin güneş enerjisi santrali (GES/güneş tarlası) kurmak için kiralandığı net biçimde belirtilir.
• GES izinleri alınamazsa kiralamadan cayma hakkı.
• Kiracının önceden bildirim süresi.
• Kira bedeli, ödeme sıklığı (aylık/yıllık) ve yıllık artış oranı.
• Kiralama sona erdiğinde arazinin teslim koşulları.
• Düzleştirme, hafriyat, kaya temizleme gibi arazi hazırlık işleri ve sorumluluğu.
• Birden fazla hak sahibi varsa tüm ortakların imzası.

Güneş Enerjisi İçin Hazır Kurulu Santral Kiralama

GES kurmak için arazi kiralamanın yanında, hazır kurulu tesislerin de kiraya verilmesi mümkündür. Bu uygulama bazı ülkelerde yaygınlaşmış olsa da Türkiye'de henüz yaygın değildir. Ülkemizde ağırlıklı model; yatırımcının sıfırdan GES kurabilmesi için arazi tahsisi ve yap/işlet/devret modelidir.

GES Arazi Kiralama - Sık Sorulan Sorular

GES için arazi kiralamak ne kadar süre için yapılır?

Lisanssız GES yatırımlarında arazi kiralama süresi genellikle 20–30 yıl arasında belirlenir. Hazine arazilerinde bu süre 5346 sayılı Kanun'la sabittir: 500 kW'a kadar için 20 yıl, 500 kW–1 MW için 30 yıl. Özel arazi kiralamalarında süre taraflarca serbestçe belirlenir; ancak GES'in amortisman süresini (7–10 yıl) karşılayacak uzunlukta olması tercih edilir.

Hazine arazisine GES kurmak için başvuru nasıl yapılır?

İl Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü'ne dilekçeyle başvurulur. Dilekçeye; kimlik bilgileri, tebligat adresi, SHP formatında hazırlanmış vaziyet planı ve üretim kapasitesi belgesi eklenir. Açık ihaleler için Milli Emlak web sitesindeki ilanlar takip edilebilir.

GES için arazi kiralarken trafo merkezine mesafe neden önemlidir?

Dağıtım şebekesine bağlantı için kiralanacak arazinin trafo merkezine en fazla 20 km uzaklıkta olması gerekir. Bu mesafenin aşılması durumunda bağlantı izni verilmez. Mesafeyi öğrenmek için arazinin parsel/ada bilgisiyle bağlı olduğu dağıtım şirketine dilekçe yazılabilir.

GES arazisi kiralamanın alternatifi var mı?

Evet. Arazi kiralamak yerine arazi satın almak tercih edilebilir; bu mülk değer artışından yararlandırır ancak başlangıç maliyetini ciddi ölçüde artırır. Bir diğer alternatif, hazır kurulu GES satın almak ya da kiralık GES santralinden üretim geliri elde etmektir.

GES arazi kiralama sözleşmesinde hangi maddeler olmalıdır?

En kritik maddeler: kullanım amacı (GES/güneş santrali kurulumu), izin alınamazsa cayma hakkı, kira bedeli ve artış oranı, ödeme periyodu, kiralama süresi, arazi teslim koşulları ve birden fazla hak sahibi varsa tüm imzalar. Sözleşme hazırlanmadan önce mutlaka bir avukata danışılması önerilir.

GES için arazi kiralama kârlı mıdır?

Fizibilite analizine bağlıdır. Üretilecek enerji gelirinden toplam kira maliyeti, kurulum ve bakım giderleri çıkarılarak net kâr hesaplanmalıdır. Uzun vadeli (20–30 yıl) uygun fiyatlı kira ile uygun lokasyondaki bir arazide GES yatırımı kârlı olabilir. Kısa süreli ya da aşırı yüksek kira bedelli sözleşmeler yatırım getirisini olumsuz etkiler.